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Tirez le mieux possible de votre investissement immobilier.

Votre profil d’investissement

L’achat de biens immobiliers peut être un investissement très profitable lorsqu’on utilise les bons moyens pour le faire. Plusieurs éléments sont à considérer lorsqu’on veut investir: la condition de la propriété, le potentiel du quartier dans lequel elle se trouve, la mise de fonds que vous êtes prêts à débourser, et le montant de l’hypothèque que vous recevrez de la banque.

Lorsque vous évaluez une propriété, vous fournissez le montant de la mise de fonds, le revenu généré attendu (si vous décidez de louer certaines unités) et le nombre d’unités ou d’appartements de la propriété.

Dans toutes les évaluations, il est possible de modifier votre profil pour observer la propriété sous différents angles afin de maximiser le retour sur l’investissement.

Une belle propriété dans un quartier moins attrayant peut s’avérer être un mauvais investissement, tandis qu’une propriété en moins bon état dans un plus beau quartier peut être un bien meilleur investissement. Ce qui importe le plus en fin de compte, c'est le montant que vous payez pour la propriété (incluant les frais d’entretien) en fonction de la croissance potentielle et de la demande du quartier dans lequel se trouve la propriété.

Le potentiel du quartier

Nous avons des données sur l’ensemble des régions du Québec. À l’aide d’analyses détaillées et d’études historiques, nous avons recueilli des statistiques sur le niveau d’attraction du quartier (distance des lieux voisins et convivialité du quartier pour les piétons) pour vous fournir une estimation adéquate de trois facteurs clés:

  • L’estimation de la valeur de la propriété
  • L’estimation du taux d’inoccupation
  • L’augmentation des loyers avec le temps

Le retour sur l’investissement

La valeur d’un investissement est tributaire au retour qu’il génère. En tant qu’investisseur informé, le montant du retour sur l’investissement est ce qui importe le plus lorsqu’on évalue la valeur de notre achat. Le retour sur l’investissement se définit comme le taux auquel l’investissement augmentera chaque année, considérant les montants débourbés pour l’entretien de la propriété et les remboursements de l’hypothèse, en plus des revenus générés par les loyers de l’immeuble.

Pour évaluer cette donnée, nous utilisons l’évaluation de votre propriété avec votre profil d’investissement et nous faisons une comparaison avec un portfolio équivalent sur le marché boursier américain (index S & P 500), avec un rendement annuel que nous estimons à 6,5%.

Hypothèses

Même s’il est impossible de prédire la valeur exacte d’un investissement avec le temps, des experts financiers ont construits des modèles fiables qui permettent de gérer les finances dans une grande variété de domaines. Ces modèles utilisent des hypothèses qui se basent sur des études statistiques, sur des valeurs historiques provenant de recherches et de données gouvernementales, ainsi que sur d’autres indicateurs du marché. Dans l’objectif de vous fournir de l’information simplifiée et vulgarisée au sujet de toute propriété qui vous intéresse, nous utilisons des techniques semblables à celles utilisées par des experts du domaine immobilier (tels que agents, compagnies d’assurance et agents hypothécaires) afin de déterminer la valeur actuelle et future d’un investissement.

Le taux d’appréciation

Les investisseurs avisés s’assurent d’ajouter des biens immobilers dans leur portefeuille de placements, puisque la valeur des propriétés croît avec le temps. Il est important de considérer tous les facteurs qui affectent le taux d’appréciation d’une propriété. C’est ce que Worth It Labs fait pour vous. Nous combinons des études statistiques et des valeurs historiques des propriétés provenant de la base de données de la FCIQ avec le niveau d’attraction du quartier (distance des lieux voisins et convivialité du quartier pour les piétons) pour obtenir une estimation précise de la valeur d’une propriété.

Le taux d’inoccupation

Lorsque vous considérez investir dans une propriété, il est important de se questionner sur la possibilité de louer les différentes unités si vous décidez de ne pas y vivre. Chaque jour d’inoccupation de la propriété affectera la profitabilité de cette propriété. Cette perte, appelée "le taux d’inoccupation", est calculée sous forme de pourcentage du nombre de jours sans locataire par rapport au nombre de jours dans une année. Nos études démontrent que le taux d’inoccupation moyen au Québec varie entre 3% et 10%. Plus le quartier est attrayant pour les locataires, plus ce taux est bas.

Le taux d’inflation

Des plans de l’architecte au cuivre utilisé dans les câbles électriques, le salaire de toute personne impliquée dans la construction de la propriété et le prix de tous les matériaux utisés peut avoir un impact sur sa valeur. Afin de vous offrir une approche holistique à long terme de la valeur d’une propriété, nous prenons en compte les taux d’inflation des salaires et des matériaux liés à la construction et à l’entretion des bâtiments résidentiels. Pour ce faire, nous utilisons des sources fiables comme Statistiques Canada et le Gouvervement du Canada.

Les frais d’entretien

L’achat d’une propriété dans un quartier attrayant peut être très profitable, même si celle-ci n’est pas dans un bon état au moment de l’acquisition. Plus vous mettez d’argent sur l’entretien de la propriété, plus la valeur de cette propriété augmente. Nous fournissons un estimé de la valeur de la propriété sous forme de pourcentage. Cette estimation prend en considération l’entretien de base (p.ex. : changement d’ampoule, réparation des électroménagers, frais d’extermination), les besoins externes et de structure de la propriété (le toit, la façade et les réparations de la structure du bâtiment), le chauffage et l’électricité.

Notez que les rénovations ne sont pas incluses dans les coûts d’entretien, à moins que celles-ci soient obligatoires (et non pas pour améliorer l’état général d’une propriété).

La commission de l’agent

Même si la commission est payée seulement par le vendeur pour toute propriété vendue au Canada, il est important d’être informé sur ce montant lorsqu’on achète une propriété dans un objectif d’investissement.

L’augmentation annuelle du loyer

Les loyers tendent à augmenter à chaque année. Ainsi, dans l’évaluation d’un investissement immobilier, il est important de considérer le taux annuel de l’augmentation des loyers en fonction du quartier. Le loyer peut augmenter en fonction de la demande et du taux d’inoccupation présents dans le quartier.

Notez que cette hypothèse prend également en considération les limites législatives mises en place par la Régie du logement.

Les coûts d’acquisition

Quatre types de coûts sont associés à l’acquisition d’une propriété: la mise de fonds, la taxe de bienvenue, les coûts d’inspection et les frais de notaire.

La mise de fonds

La mise de fonds est le pourcentage le plus élevé de votre coût d’acquisition. Choisir le bon pourcentage de mise de fonds peut considérablement augmenter votre retour sur votre investissement. Contrairement à ce que l’on pourrait penser, il n’est pas nécessairement avantageux d’avoir un gros montant de mise de fonds. Au Canada, vous aurez généralement une mise de fonds de 5 % minimum. Pour un prix d’achat de 500 000$ ou moins, la mise de fonds minimum est de 5 %. Lorsque le prix d’achat est supérieur à 500 000 $, la mise de fonds minimum est de 5 % pour le premier 500,000$ et de 10% pour le reste.

Taxe de bienvenue

La taxe de bienvenue est le deuxième montant le plus important à débourser lorsqu’on achète une propriété. La valeur de cette taxe est basée sur le taux canadien de taxe de mutation.

Inspecteurs et notaires

Les estimations fournies au sujet des frais d’inspecteur de bâtiment et de notaire sont une réflexion de notre opinion sur les coûts habituels pour leurs services respectifs. Veuillez noter que notre opinion se base sur des enquêtes approfondies au sujet des coûts engendrés par l’inspection et les frais de notaire.

Une inspection avant l’achat est réalisée par un inspecteur en bâtiment qualifié. Cet inspecteur examinera les principaux systèmes de la propriété, tels que:

  • Système électrique
  • Toiture
  • Plomberie
  • Chauffage/air climatisé
  • Fondations
  • Système de fosse septique

Votre notaire vous aidera avec les documents légaux et vous protégera au cours de la transaction en agissant comme le pont entre l’acheteur et le vendeur de la propriété. Pour plus d’informations, veuillez vous référer à cet article.

Astuce: Le coût de l’inspection et du notaire n’est généralement pas assez important pour avoir un impact sur la rentabilité de votre investissement. Leur travail est toutefois essentiel afin d’éviter les problèmes cachés qui pourraient avec de graves conséquences financières suite à votre investissement.

Financement hypothécaire

Nos taux hypothécaires sont fournis par Ratehub.ca
Tous les calculs de paiements sont effectués en appliquant la méthode la plus souvent utilisée par les banques, qui considère que les taux sont des taux nominaux avec une fréquence bi-annuelle. Veuillez noter que les paiements réels peuvent légérement différer, mais ne devrait en aucun cas affecter l’évaluation globale de votre investissement.

L’assurance du prêt hypothécaire est obligatoire au Québec lorsque votre mise de fonds est inférieure à 20%. Nous avons calculé le prix exact de cette assurance si vous faites une demande à la SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement). Notez que d’autres assureurs tel que Genworth offrent cette assurance, alors n’hésitez pas à magasiner votre assurance. Nos calculs utilisent les taux en vigueur de la SCHL.

Paiement du capital: Pour chaque paiement hypothécaire effectué, une portion sert à rembourser le capital et le reste à payer l’intérêt à la banque. Avec le temps et avec chaque paiement, la proportion du capital payé augmente et les intérêts diminuent.

La valeur en capital gagnée dans votre investissement se trouve à être la combinaison du capital acquis à partir du remboursement du capital de vos paiement hypothécaires et du gain en capital provenant de l’augmentation de la valeur de votre propriété.

Refinancement: Le montant admissible au refinancement est calculé en utilisant le facteur commun de 80% de la valeur de votre propriété projetée (compte tenu de tous les gains en capital) à partir duquel nous soustrayons le montant résiduel dû sur votre prêt hypothécaire. Veuillez noter que certaines banques peuvent utiliser d’autres ratios qui ne tiennent pas compte de votre revenu ni de votre crédit. Le calcul peut donc être différent selon votre situation.

Budget et dépenses

Lorsque vous investissez dans l’immobilier, certaines dépenses sont nécessaires pour entretenir la propriété. Puisqu’il s’agit d’un nvestissement à long terme, il est essentiel de connaître le moment où la propriété générera plus de revenus que de dépenses afin que vous sachiez à quel moment la propriété fera du profit tant que vous décidez de ne pas la vendre. Les meilleurs investissements dans l’immobilier sont ceux qui permettent de générer un profit plus tôt, sans avoir besoin de vendre.

Worth It Labs vous fournit un rapport chronologique des revenus et des dépenses afin que vous ayez une idée claire du moment où vous devriez dépenser moins que ce que vous générer comme profit, en plus d’un estimé du prix de la propriété dans 5, 10 ou 15 ans.

Voici les éléments qui entrent dans le calcul du budget:

Dépenses récurrentes

Taxe municipale: Le montant fourni est une estimation des coûts liés à l’impôt foncier municipal général, selon le secteur. Nos estimations sont basées sur des études et des sondages effectués dans votre région.

Taxe scolaire: Le montant fourni est une estimation des coûts liés à l’impôt foncier municipal général, selon le secteur. Nos estimations sont basées sur des études et des sondages effectués dans votre région.

Prime d’assurance:

  • Qu’est-ce que l’assurance habitation? L’assurance habitation peut protéger votre propriété contre tous les types de dommages, comme les inondations, le vandalisme ou les vols. Pour obtenir une hypothèque, la plupart des prêteurs exigent que vous assuriez votre propriété afin qu’ils puissent protéger leur actif investi dans votre propriété.
  • Comment estimons-nous la prime d’assurance habitation? Nos estimations sont basées sur des études et des sondages que nous avons menés au sujet de différentes propriétés avec différentes caractéristiques.
  • Les principales composantes de votre prime d’assurance habitation: La prime que vous payez est calculée en fonction du type de protection que vous désirez avoir et de plusieurs facteurs de risque, tels que:
    • L’endroit où vous habitez: La prime peut être plus élevée dans les quartiers plus dangereux.
    • La proximité à un plan d’eau: Une augmentation des risques d’inondation pourrait augmenter votre prime.
    • Le coût de remplacement: Plus la maison et son contenu ont de la valeur, plus il sera coûteux de les remplacer en cas de problème.
    • La construction de votre maison: Pour évaluer les risques de réclamation, votre compagnie d’assurance tiendra compte de facteurs tels que votre type de système de chauffage, l’âge de votre toit, et le type de plomberie dans votre propriété.

Veuillez noter que vous pouvez souscrire à une assurance habitation auprès d’un courtier, d’un agent ou directement auprès de la compagnie d’assurance. L’agent vous offrira la prime d’une seule compagnie d’assurance, tandis que qu’un courtier traitera avec plusieurs compagnies d’assurance dans l’objectif de vous offrir la meilleure affaire.